Vertaal deze pagina

Jaarlijkse huuraanpassing

Lefier heeft een nieuw huurbeleid vastgesteld voor zelfstandige sociale huurwoningen. Hierdoor wordt de prijs van zelfstandige sociale huurwoningen bepaald door de verhouding tussen prijs en kwaliteit. We kijken onder andere naar hoe groot uw huis is, of het op een gewilde plek staat en hoe energiezuinig het is. Voor vergelijkbare woningen zijn de huren op termijn even hoog. Zo maken we het voor u duidelijk waarom uw huur omhoog of omlaag gaat. En u kunt altijd zelf controleren hoe uw huurprijs is berekend.

Het nieuwe beleid geldt vanaf 1 september 2018. Dit betekent dat de huur van uw woning en de voorschotbedragen voor de servicekosten dit jaar worden aangepast per 1 september 2018.

Uitzonderingen
In overleg met de huurdersorganisaties hebben we voor onze woningen in de gemeente Midden-Groningen een uitzondering gemaakt. Ook voor woningen waar een verbeterproject is uitgevoerd of nu nog loopt, maken we tijdelijk een uitzondering tot alle gegevens compleet zijn. Wilt u weten waarom? Kijk hieronder bij onze veelgestelde vragen.

De huren van onze woningen in de vrije sector, bedrijfspanden, garages en parkeerplaatsen vallen niet onder het nieuwe huurbeleid en hebben wij per 1 juli 2018 aangepast.

Studentenkamers (onzelfstandige sociale woningen) vallen ook niet onder dit nieuwe huurbeleid. Zij krijgen dit jaar een huurverhoging van 1,4% per 1 september 2018.

Invoering beleid
Verhogen in termijnen
De regering bepaalt hoeveel uw huur maximaal per jaar mag stijgen. Voor 2018 is die maximale huurverhoging 3,9%. Ligt uw streefhuur boven die 3,9%, dan is uw huurverhoging dit jaar toch maar 3,9%. Het jaar erna stijgt uw huur dan ook weer, tot de nieuwe huurprijs bereikt is.

Verlagen in 1 keer
Als uw nieuwe huur lager uitvalt dan de huur die u nu betaalt, dan wordt de verlaging in 1 keer uitgevoerd. Uw nieuwe huur gaat per 1 september 2018 in.

Wanneer krijgt u bericht? 
In de week van 25 juni t/m 29 juni ontvangt u een brief waarin staat wat het nieuwe beleid voor u betekent.

Hoe is de huurprijs opgebouwd?

De huurprijs is opgebouwd uit 3 onderdelen:

  1. Het Woningwaarderingsstelsel (WWS). U woning krijgt een aantal punten. Hoe meer kwaliteit, hoe meer punten (oppervlakte, aantal kamers). Op basis van het aantal punten mag Lefier volgens de wet een bepaalde maximale huur vragen. Dit noemen de maximaal redelijke huurprijs. Deze huurprijs vragen we niet. We vragen 71,5% van de maximale huur. Dit is ons basispercentage.  (U kunt uw punten narekenen op huurcommissie.nl.)
  2. Energielabel. Als u veel energielasten betaalt, omdat uw huis nog niet goed geïsoleerd is, dan krijgt u korting op de huurprijs. Heeft uw huis een FGH-label, dan gaat er 5% van het basispercentage af. Heeft uw huis een CD-label, dan gaat er 2,5% af. Is uw huis goed geïsoleerd en heeft het een AB-label, dan gaat er niets van het percentage af. In dat laatste geval heeft u een lage energierekening. (Energielabels kunt u nakijken op zoekuwenergielabel.nl.)
  3. Marktwaarde. Ligt uw woning op een hele mooie, gewilde plek of heeft het veel kwaliteit, dan betaalt u daarvoor iets extra's. We bepalen dat aan de hand van de door de gemeente vastgesteld WOZ-waarde. Ligt de WOZ-waarde van uw huis boven de € 150.000, dan komt er 5% op het basispercentage. Ligt de WOZ-waarde tussen de € 90.000 en € 150.000, dan komt er 2,% bij op. Ligt de WOZ-waarde lager dan € 90.000, dan komt er niets bij op. (De WOZ-waarde van uw huis is bepaald door de gemeente en kunt u bekijken op wozwaardeloket.nl.)

Bekijk onze flyer en animatiefilm voor uitleg over het berekenen van uw huurprijs.

Waarom krijgen sociale huurwoningen in de gemeente Midden-Groningen geen huurverhoging?

Op dit moment werkt de nieuwe gemeente nog aan een visie op de toekomstige woningvoorraad. Als deze visie gemaakt is, weten we hoeveel goedkope en betaalbare woningen we in de toekomst nodig hebben. Daarnaast bestaan er nog onduidelijkheden over de versterkingsopgave. Door deze combinatie hebben we besloten om in de gemeente Midden-Groningen het huurbeleid pas in 2019 in te voeren.

Moet ik het nieuwe huurbedrag zelf doorgeven aan de Belastingdienst?

Lefier heeft afspraken gemaakt met de Belastingdienst. Dit betekent dat wij de nieuwe huurprijzen hebben doorgegeven aan de Belastingdienst en zij deze nieuwe huurprijzen in hun systeem gaan verwerken (naar verwachting halverwege augustus 2018).

De Belastingdienst past uw eventuele huurtoeslag met ingang van 1 september aan. U blijft zelf verantwoordelijk voor de juistheid van uw gegevens bij de Belastingdienst. Het is dus verstandig om die zelf te controleren. Via de website www.toeslagen.nl kunt u controleren of de kale huurprijs en andere gegevens correct zijn. Twijfelt u of u in aanmerking komt voor huurtoeslag? Bel dan met de Belastingtelefoon: 0800 0543.

Worden de servicekosten ook aangepast bij de jaarlijkse huurverhoging?

Ja, u ontvangt de nieuwe bedragen bij uw huuraanzegging 2018. De voorschotbedragen worden dit jaar per 1 september 2018 aangepast (voor zelfstandige sociale huurwoningen).

Bij de servicekosten gaat het om een voorschot. U ontvangt één keer per jaar een afrekening over uw servicekosten. Lefier vergelijkt dan de betaalde voorschotten met de werkelijke kosten. Lefier probeert de voorschotbedragen die u betaalt, zoveel mogelijk af te stemmen op de werkelijke kosten. Het kan voorkomen dat uw voorschot te hoog of te laag is geweest over het afgelopen jaar. In dat geval zal uw voorschot worden aangepast. Dit bedrag kunt u terug vinden op de huuraanzeggingsbrief 2018.

Hoe kan ik bezwaar maken tegen huurverhoging?

Sociale huurwoningen
Heeft u een sociale huurwoning en bent u het niet eens met de huurverhoging? Dan kunt u een bezwaarschrift indienen bij Lefier. Gebruik hiervoor het formulier 'Bezwaarschrift huurverhoging'. Dit formulier kunt u downloaden van de website van de Huurcommissie: (www.huurcommissie.nl). U moet het formulier voor de ingangsdatum van de huurverhoging inleveren. Gaat een huurverhoging in op 1 september, dan moet u het formulier dus vóór 1 september inleveren. Wij sturen het voorstel met de huurverhoging minstens twee maanden van tevoren naar u toe. U heeft dus ruim acht weken de tijd om het formulier in te leveren. Bent u te laat, dan kunt u geen bezwaar meer maken.

In de volgende gevallen kunt u bezwaar maken tegen huurverhoging:

  • De huurverhoging bedraagt meer dan de maximale huurverhoging (3,9%).
  • De huur komt door de verhoging boven de maximale huurprijs volgens het puntensysteem te liggen.
  • In het voorstel voor huurverhoging staan fouten. Bijvoorbeeld een verkeerde ingangsdatum of huurprijs.
  • Uw verhuurder wil voor 1 juli 2019 huur opnieuw verhogen.
  • U heeft het voorstel minder dan 2 maanden voor de ingangsdatum van 1 september 2018 ontvangen.
  • De Huurcommissie heeft de huur tijdelijk verlaagd wegens ernstige onderhoudsgebreken en de gebreken zijn nog niet verholpen.

Ernstig achterstallig onderhoud is geen reden om bezwaar te maken tegen een huurverhoging. Wel kunt u dan om tijdelijke huurverlaging vragen. 

Vrije sector, bedrijfspanden, garages, parkeerplaatsen, etc.
Voor deze categorie gelden andere regels voor de huurverhoging. Meer informatie vindt u op de website van de Rijksoverheid.

Ik heb een bezwaarsbrief over de huurverhoging gestuurd. Wanneer krijg ik antwoord?

U krijgt binnen 3 werkdagen bericht van ons. Als wij nog geen inhoudelijk antwoord hebben, krijgt u eerst een ontvangstbevestiging waarna we uw brief zo spoedig mogelijk inhoudelijk beantwoorden. 

Ik heb een huurverlaging ontvangen. Heb ik de afgelopen jaren teveel huur betaald?

Nee. Uw huur was gebaseerd op het toen geldende beleid van Lefier. Dit beleid is nu veranderd, waardoor u vanaf nu minder huur hoeft te betalen.

Ik heb geen brief ontvangen over de jaarlijkse huuraanpassing, hoe kan dit?

Dat is vervelend. U kunt contact opnemen met Lefier via info@lefier.nl of telefoonnummer 088 2033000.

In mijn brief wordt gesproken over een energie-index, maar in de folder staat dat de nieuwe huurprijs berekend wordt met een energielabel. Hoe zit dit?

Het kan zijn dat uw woning een energie-index heeft in plaats van een label. In het nieuwe huurbeleid rekenen we echter met labels. De indexcijfers rekenen we daarom terug naar labels. In deze tabel ziet u hoe dat werkt.

Als ik via automatisch incasso of AcceptEmail betaal, past Lefier dan de huurprijs aan?

Betaalt u via automatische incasso?
Dan wordt het nieuwe huurbedrag maandelijkse op de afgesproken datum van uw rekeningnummer afgeschreven.

Betaalt u via AcceptEmail?
Ook dan passen wij het huurbedrag voor u aan en ontvangt u vanaf 1 september 2018 een AcceptEmail met het nieuwe huurbedrag.

Maakt u de huur over via uw bank?
Wijzig dan zelf het huurbedrag per 1 september 2018.

Het complex waarin ik woon is kortgeleden gerenoveerd. Krijg ik nu toch een huurverhoging?

Voor woningen waar een verbeterproject is uitgevoerd of nu nog loopt, maken we een uitzondering. Omdat wij nog niet over alle gegevens beschikken om uw nieuwe huurprijs te berekenen, passen wij uw huur nu niet aan. Zodra wij alle gegevens hebben, passen wij uw huur alsnog aan.

Wat is de maximaal redelijke huur van mijn woning?

De maximale huur is gebaseerd op het aantal punten voor uw woning op basis van het WWS (Woningwaarderingsstelsel). Hoe het aantal punten van uw woning is opgebouwd kunt u zien op de puntenspecificatie. Deze kunt u bij ons opvragen via telefoonnummer 088 2033000.

U kunt uw punten narekenen op huurcommissie.nl.

De huur mag 1 keer per jaar verhoogd worden. Bij mij wordt de huur nu voor de 2e keer dit jaar verhoogd. Hoe kan dit?

Het kan kloppen dat u door een verbetering in uw woning al een huurverhoging heeft gekregen. Deze huurprijswijziging staat los van de jaarlijkse huurverhoging. De verhuurder mag 1 keer per 12 maanden de huur aanpassen zonder extra diensten. In een verbeterproject hebben wij een dienst/verbetering geleverd met een huurverhoging.

Ik huur een (onzelfstandige) kamer van Lefier. Geldt het nieuwe huurbeleid ook voor mij?

Nee. Het nieuwe beleid geldt alleen voor zelfstandige sociale huurwoningen. We zijn bezig om het huurbeleid voor onzelfstandige eenheden (kamers) aan te passen.

De huurprijs voor kamers wordt nu dus nog met een ander puntensysteem bepaald dan zelfstandige eenheden. Hierdoor kan de huur hoger zijn dan van een zelfstandige eenheid.

Ik krijg geen huurverhoging, maar toch moet ik maandelijks een hoger huurbedrag betalen. Hoe kan dat?

Het kan zijn dat het voorschot van uw servicekosten wel omhoog is gegaan. Dit kunt u zien op uw specificatie die u bij de huuraanzegging heeft ontvangen.

Ik wil bezwaar maken / ik heb bezwaar gemaakt, welke huur moet ik nu betalen?

Als u een schriftelijk bezwaar bij ons heeft ingediend, kunt u ervoor kiezen om eerst het oude huurbedrag te blijven betalen.
Maar als Lefier in het gelijk wordt gesteld, moet u de huurverhoging wel met terugwerkende kracht betalen.

U kunt er ook voor kiezen om, ondanks uw bezwaar, voorlopig wel de nieuwe huurprijs te betalen. Wordt u in het gelijk gesteld? Dan krijgt u het teveel betaalde geld met terugwerkende kracht terug.